АРТЕМ СТОЯНОВ родился в 1979 году в г. Краматорске Донецкой области. В 2002 году окончил Институт международных отношений Киевского национально-го университета им. Тараса Шевченко по специальности «Международное право». В 2017 году получил степень кандидата юридических наук. Профессиональную деятельность начал в юридических фирмах «Байбарза и Волков» и «Магистр и партнеры». В 2005 году основал юридическую фирму «Центр частного права», которая в 2009 году в результате слияния трансформировалась в Юридическую группу LCF. Специализируется на сопровождении хозяйственных и гражданских судебных процессов, в частности по взысканию крупных корпоративных задолженностей, консультированию по операциям с проблемными активами, процедуре реструктуризации задолженности, исполнении су-дебных решений и банкротстве. Регулярно получает признание в сфере разрешения споров от авторитетных международных и национальных рейтингов Legal 500, Chambers Europe, IFLR 100, Best Lawyers, Legal Awards. Член правления Ассоциации юристов Украины.

«В случае отмены незаконного судебного решения о признании ипотеки недействительной действие ипотеки подлежит восстановлению с момента совершения первичной записи»

подчеркивает Артем Стоянов, старший партнер LCF

— Какую долю занимают ипотечные споры в общем количестве дел с участием банков?

— Первоочередная задача банков в любом судебном споре с заемщиками — возврат денежных средств. К сожалению, удовлетворение исковых требований и открытие исполнительного производства по вступившим в законную силу решениям зачастую не приводит к реальному взысканию денег. Как правило, именно ипотечные активы становятся основным способом обеспечения возврата задолженности за счет их реализации или обращения взыскания путем признания за банком права собственности на предмет ипотеки.

С другой стороны, ипотечные споры инициируются также ипотекодержателями и заемщиками для признания ипотечных договоров недействительными либо прекращения ипотеки. Как правило, требования таких споров безосновательны и направлены лишь на отсрочку момента принятия решений по делам о взыскании.

Я думаю, что среди общего количества споров с участием банков ипотечные споры занимают значительную часть, уступая разве что спорам о взыскании задолженности по кредитным договорам.

— Изменились ли типичные исковые требования в ипотечных делах? Какие конфликтные ситуации являются наиболее распространенными?

— Существенные изменения в предметах споров по ипотечным делам не наблюдаются. Наиболее типичным требованием банков в ипотечных делах является обращение взыскания на предмет ипотеки путем реализации на торгах, признания права собственности за банком и в некоторых случаях признания права продажи третьему лицу.

Поскольку в последнее время банки активно используют внесудебные способы взыскания на предмет ипотеки (на основании исполнительной надписи нотариуса либо по договорам об удовлетворении требований ипотекодержателя), не редкостью стали судебные споры с участием в качестве ответчика банка и государственного регистратора либо нотариуса. Предметом таких дел является оспаривание действий по регистрации предмета ипотеки за ипотекодержателем (банком) или признание исполнительных надписей нотариусов не подлежащими исполнению.

Со стороны должников и имущественных поручителей наиболее частыми остаются споры о признании ипотечных договоров недействительными. Это делается для приостановления рассмотрения основных споров о взыскании задолженности по кредитным договорам.

— На какие правовые позиции судов стоит обратить внимание?

— В определенных категориях дел Верховный Суд Украины сформировал четкие правовые позиции, которые довольно активно применяются судами низших инстанций и помогают кредиторам защититься от противоправных, а иногда и мошеннических действий должников. К таким категориям можно отнести споры о недействительности ипотечных договоров.

ВСУ сформировал однозначную судебную практику относительно двойного взыскания. Например, при рассмотрении дела №6-1080цс15 высшая судебная инстанция постановила, что обращение взыскания на предмет ипотеки не приводит к замене основного обязательства на обеспечительное. Соответственно, удовлетворение требований по действительному основному обязательству одновременно с обращением взыскания на предмет ипотеки не обуславливает двойное взыскание по основному обязательству, поскольку договоренность сторон о его замене обеспечительным обязательством отсутствует.

Есть также ряд постановлений ВСУ, способствующих прекращению недобросовестного поведения заемщиков, которые злоупотребляют отсутствием предварительного согласия органов опеки на заключение ипотечного договора. Отсутствие согласия используется как повод для признания недействительными ипотечных договоров. В них суд акцентирует внимание на том, что само по себе отсутствие такого согласия органов опеки не является основанием для признания ипотечного договора недействительным. Признать ипотечный договор недействительным можно лишь в случае нарушения имущественных прав ребенка. Схожая позиция была высказана и относительно наличия согласия супруга на заключение ипотечного договора.

Одной из новелл правоприменения стало постановление относительно юрисдикции для обжалования регистрации права собственности на предмет ипотеки за ипотекодержателем, которая была проведена на основании ипотечной оговорки (постановление ВСУ №21-41а16). Такая категория споров, по мнению суда, не является публично-правовой и относится к гражданской либо хозяйственной юрисдикции — в зависимости от субъектного состава.

В то же время высшая судебная инстанция занимала неоднозначные позиции в вопросах, связанных с обращением взыскания на предмет ипотеки путем признания права собственности. В прошлом году Верховный Суд сформулировал правовую позицию, согласно которой признание собственности на предмет ипотеки в судебном порядке не является надлежащим способом защиты прав ипотекодержателя. Однако буквально через несколько месяцев ВСУ, не меняя правовой позиции, все же признал правомерными решения судов предыдущих инстанций по обращению взыскания на предмет ипотеки путем признания права собственности за банком с целью защиты кредитора. Таким образом, сегодня нет единой позиции по применению законодательства в такой категории дел, а судебная практика остается достаточно противоречивой.

Кроме того, в прошлом году правовые позиции, высказанные Верховным Судом по ряду дел, пресекли некоторые схемы по выведению имущества из-под ипотеки. Эти схемы ранее активно использовались должниками. Например, должники проводили реконструкцию ипотечного имущества для признания такого имущества вновь созданным и выводили его из-под ипотеки. Согласно позиции по делу №6-1213цс16, переоборудование предмета ипотеки не прекращает действия ипотечного договора. Такое ипотечное имущество не признается вновь созданным объектом недвижимости.

Заслуживают внимания и постановления по делам №3-578гс16 и №-216цс14, в которых Верховный Суд высказал следующую позицию: ликвидация должника по кредитному договору при наличии у него задолженности по этому кредиту не приводит к прекращению обязательства ипотекодателя по исполнению обеспеченного ипотекой обязательства.

— Появились ли новые схемы выведения имущества из-под ипотеки?

— В прошлом году немалый резонанс вызвали откровенно незаконные методы снятия обременений с ипотеки с помощью несанкционированного доступа к Государственному реестру вещных прав на недвижимое имущество. Ряд банков пострадали от таких действий: они лишились имущества, которое находилось у них в ипотеке, и им пришлось приложить значительные усилия для его возврата. Также некоторые нотариусы на основании незаконных судебных решений о недействительности ипотечных договоров удаляли соответствующую запись из реестра, что позволяло сменить собственника имущества.

— Есть ли алгоритмы пресечения подобных манипуляций и восстановления status quo? Наработана ли уже судебная практика?

— Подобным действиям в ряде случаев удавалось успешно противостоять благодаря механизму работы постоянно действующих комиссий Минюста и его территориальных органов по вопросам рассмотрения жалоб в сфере государственной регистрации.

Что касается судебной практики в таких вопросах, то сегодня  она всецело на стороне кредиторов. Верховный Суд уже неоднократно принимал постановления, в которых указывалось, что действие ипотеки подлежит возобновлению с момента внесения в реестр первичной записи. При выявлении незаконного удаления из реестра записи об ипотеке банк может обжаловать в судебном порядке решение, на основании которого был признан недействительным ипотечный договор и снято обременение по ипотеке. В случае отмены незаконного судебного решения о признании ипотеки недействительной, на основании которого из Госреестра ипотек была исключена запись об обременении, действие ипотеки подлежит восстановлению с момента совершения первичной записи.