СЕРГІЙ МАМЕДОВ Народився 22 грудня 1975 року в Києві. У 1997 році закінчив Київський національний економічний університет (КНЕУ) та отримав ступінь магістра ділового адміністрування за спеціальністю «фінанси та кредит». Кар’єру в банківській сфері почав у серпні 1996 року, в 2002–2003 роках працював в АППБ «Аваль». У 2003–2005 роках був директором казначейства, членом правління Укргазбанку, після чого з серпня 2005-го до листопада 2006-го очолював банк «Фінансова ініціатива». У грудні 2006 року знову повернувся в Укргазбанк уже на посаду заступника голови правління, яку обіймав до жовтня 2010 року. А з травня 2011-го і до кінця грудня 2014-го він очолював держбанк. У 2012–2014 роках був виконавчим директором і членом ради Незалежної асоціації банків України. 1 листопада 2016 року повернувся у банківський бізнес на посаду голови правління банку «Глобус».

«Купівля нерухомості в кредит — це додаткова гарантія для клієнта»

вважає Сергій Мамедов, голова правління банку «Глобус»

— Як ви оцінюєте перспективи держпрограми «Доступна іпотека 7%»?

— Перспективи у програми дуже хороші. Вона вирішує, напевно, головну проблему іпотечного ринку — високу вартість кредиту. Мало хто може обслуговувати іпотечний кредит за наявних відсоткових ставок на рівні 15–18%. Уже перші угоди показали, що програма дає реальну можливість придбати нове житло людям із невеликими доходами. Але вона не тільки стимулює розвиток іпотеки, а ще й активізує кредитування банками будівельної галузі. Ми працюємо переважно на первинному ринку, де кредитування на придбання нерухомості дає найбільший мультиплікатор для зростання економіки, і для нас критично важливою є взаємодія з будівельними компаніями — партнерами банку. Розуміючи потреби наших партнерів, банк завжди готовий підставити плече і постійно розробляє спеціальні кредитні продукти. І тепер можливості для співпраці із забудовниками розширяться.

— Ви вважаєте, що держпрограма дасть змогу збільшити портфель і в сегменті корпоративного кредитування?

— Абсолютно правильно. Нещодавно мене обрали заступником голови Ради директорів Конфедерації будівельників України. І моє завдання — вибудувати взаємини не тільки з потенційними клієнтами — фізособами, які беруть кредити на купівлю нерухомості, але й із забудовниками, які повинні це житло будувати. Без повного занурення в будівельну галузь робити на іпотечному ринку нічого. В Україні будівельний сегмент розділився на дві частини: одні компанії працюють за рахунок своїх грошей, інші заходять в об’єкти за рахунок залучених коштів, насамперед за рахунок коштів інвесторів. Компаній, які використовують кредитні кошти, дуже небагато. Наше завдання в рамках конфедерації — активізувати кредитування банками будівельної галузі, зрозуміти, які потреби є у забудовників і що банки можуть їм запропонувати. Поки банки не дуже охоче кредитують забудовників, вважаючи цей напрям ризикованим. Ми повинні знайти спосіб мінімізувати ризики банків і, відповідно, інвесторів.

— Які можуть бути варіанти?

— Перші кроки вже зроблено. Наприклад, банки проводять акредитацію як будівельної компанії в цілому, так і кожного окремого проєкту. І компанії з поганим фінансовим станом, незрозумілими бенефіціарами та відсутністю дозвільних документів на будівництво не зможуть домовитися з банками про кредитні програми. У Верховній Раді зареєстровано два законопроєкти, які повинні впорядкувати наявні схеми фінансування купівлі нерухомості і, відповідно, знизити ризики інвесторів.

— Як працює цей ринок у сусідніх країнах?

— У багатьох країнах участь забудовників у будівництві об’єктів за рахунок інвесторів суворо регламентовано. Наприклад, під час запуску проєкту сам забудовник повинен фінансувати від 20% до 50%, використовуючи власні кошти, кредити або гарантії банків. Банки фінансують ці проєкти і є контролерами використання коштів забудовниками, таким чином зменшуючи ризики інвесторів. Ця схема вирішує проблему недовіри потенційних інвесторів і значно збільшує обсяг інвестицій в первинну нерухомість. У нас є випадки, коли початковий внесок під час купівлі був понад 75% необхідної суми, але клієнти купували квартиру через іпотечний кредит, а не в розстрочку від забудовника. Вони хотіли, щоб банк усе перевірив і допоміг оформити угоду. Купівля нерухомості в кредит — це додаткова гарантія для клієнта, що все буде добре.

— Як ви вважаєте, банки стали обережніше працювати на первинному ринку після ситуації з «Укрбудом» і «Аркадою»?

— Складно сказати. На первинному ринку працює лише кілька банків, причому кожен із них має свою нішу. Більшість банків вважають за краще кредитувати купівлю нерухомості на вторинному ринку: він більш зрозумілий, більш простий, там більше клієнтів, і багато банків вважають його менш ризикованим. Ми — прихильники первинного ринку. Вважаємо, що саме вторинний несе більше ризиків. У цьому суть ринку: кожен вибирає свою нішу.

— За словами рієлторів, минулого року зріс попит на заміські будинки. Ви відчули зміни в запитах клієнтів?

— Ми побачили зростання попиту на заміське житло в цілому, в тому числі на багатоквартирні будинки в передмістях Києва, і акредитували кілька таких об’єктів. Минулого року ми запустили програми кредитування на купівлю готового заміського житла: житлових будинків, квартир — і вони викликають жвавий інтерес клієнтів.

— Чи буде цього року розвиватися ринок кредитування нерухомості поза програмою «Доступне житло»?

— Звісно. У програмі є обмеження за сумою кредиту та площею житла, прописано вимоги до самих позичальників. Але головне, що буде стримувати розвиток кредитування в рамках програми на первинному ринку, — це фінансування тільки за однією схемою — через купівлю майнових прав. А за нею, за нашими оцінками, оформляється щонайбільше 20% угод на первинному ринку нерухомості. Якщо не відбудеться змін у програмі або забудовники не поміняють схему фінансування, то пропозиція на первинному ринку квартир у рамках програми «Доступна іпотека 7%» буде обмеженою. До того ж завжди будуть ті, хто захоче купити житло більшої площі або чиї доходи перевищують встановлений верхній ліміт. Якщо говорити про вторинний ринок, то не треба забувати, що програма передбачає кредитування житла, побудованого не раніше ніж у 2018 році. Але в цілому держпрограма може істотно розширити можливості ринку кредитування нерухомості: зростатиме попит із боку населення на іпотечні кредити, і самі забудовники будуть звертатися в банки для акредитації, щоб збільшити кількість потенційних покупців.

— Якщо проаналізувати ваш кредитний портфель, яка частина ваших позичальників і виданих кредитів вписується в умови держпрограми?

— Наш середньостатистичний позичальник ідеально відповідає умовам програми. Середня сума іпотечного кредиту в нашому банку становить 650–700 тис. грн, раніше було 450–500 тис. грн. При цьому в рамках держпрограми максимальний чек становить 2 млн грн. Ми ніколи не працювали в сегменті елітного житла, віддаючи перевагу кредитуванню бюджетного недорогого житла. Тому програма «Доступна іпотека 7%» — точно для нас.

— Які у вас прогнози щодо приросту портфеля на цей рік?

— За песимістичними прогнозами, очікуємо зростання портфеля на 20%, за оптимістичними — хочемо його подвоїти. Ми не припиняли кредитування навіть під час суворого локдауну в 2020 році. Навесні попит, певна річ, зменшився, але потім ми побачили стрибок: українці стали більше купувати нерухомості. Уже в липні минулого року ми вийшли на рівень лютого (початку карантину). Після запуску програми попит на кредити продовжив зростати. Якщо така динаміка збережеться, то щомісячна кількість виданих кредитів зросте в два-три рази, а технологічно ми готові видавати до 200 іпотечних кредитів на місяць.

— Яких кроків ви очікуєте від регулятора?

— Зараз урядова програма «Доступна іпотека 7%» розширила коло потенційних позичальників, дуже зацікавила людей і створює підвищений попит на іпотечні кредити. Наступний логічний крок — збільшити пропозицію шляхом активізації іпотечного кредитування банками. НБУ повинен створити умови, за яких банкам буде вигідніше кредитувати іпотеку, ніж інші напрями. Для цього в НБУ є безліч інструментів — від нормативних до фінансових. Судячи з настроїв, цілком можливо, що незабаром ми побачимо їх застосування. Від цього виграють і українці, які хочуть жити й працювати в Україні, але мріють про якісне сучасне житло, і всі учасники ринку, і економіка країни.