Семен Бабаєв Народився у листопаді 1981 року в Махачкалі (Республіка Дагестан). Вищу освіту здобув у Вінницькому торгово-економічному інституті Київського торгово-економічного університету за спеціальністю «економіст підприємства». З 2015 року і дотепер — аспірант Європейського університету в Києві. Розпочав свою кар’єру в Правекс Банку в січні 2003 року з посади економіста відділу управління філіями, а потім перейшов на посаду керівника одного з відділень у Києві. З жовтня 2006 року до 2009-го був начальником відділу банківських металів. З 2009 року до липня 2011-го очолював управління грошовими коштами та банківськими металами. З липня 2011 до вересня 2012 року — начальник казначейства та інвестиційного банкінгу. З жовтня 2012 року до червня 2014-го очолював департамент роздрібного бізнесу Головного управління бізнесу. В липні 2014 року призначений керівником Головного управління роздрібного бізнесу та заступником голови правління Правекс Банку.

«Цього року ми хочемо видати 1 млрд грн роздрібних кредитів, із них приблизно 450–500 млн грн — це іпотека»

планує Семен Бабаєв, заступник голови правління Правекс Банку

— Як ви оцінюєте стан ринку іпотеки в Україні зараз?

— Зростає як конкуренція між банками, так і попит із боку клієнтів. Ми активно просуваємо наші продукти: за підсумками минулого року, частка Правекс Банку в іпотечному кредитуванні становила близько 10%. Для купівлі квартири на вторинному ринку в нас є класичний іпотечний продукт, а для купівлі нерухомості на первинному ми видаємо кредити готівкою. Загалом торік ми погодили близько 600 кредитів на загальну суму 588 млн грн. При цьому сума заявок була набагато більшою. За нашими оцінками, кількість та обсяг заявок місяць до місяця зростає приблизно на 20%. Вважаю, в Україні вторинний ринок переважатиме доти, доки не буде відрегульовано будівельний ринок. Обсяг продажів цього року на первинному ринку буде більший, ніж минулого, але активне зростання, напевно, почнеться через рік-два.

— Скільки зараз іпотека займає у вашому кредитному портфелі?

— Наш банк почав активно розвивати роздрібне кредитування в 2019 році. Спочатку ми запропонували продукт «Європейський персональний кредит», який щороку вдосконалюється з огляду на потреби ринку і клієнтів. Минулого року Правекс Банк запустив іпотеку. Якщо говорити в цілому про наш портфель, то на кінець 2020 року роздрібні кредити займали 25%, а корпоративні — 75%. У роздрібному сегменті на іпотеку припадало близько 40%, ще 55% — на інші кредити (кеш-кредити, автокредити, кредитні картки тощо). За нашими прогнозами, частка іпотеки може зрости до 45%. Але понад 50% все одно будуть займати інші кредитні продукти.

— Ваш наявний портфель іпотечних кредитів — це нові кредити?

— Так, це портфель, який ми сформували за минулий рік. У березні 2020-го ми анонсували запуск нового продукту, після чого почався карантин. На той час ми встигли видати перший кредит і тимчасово припинили кредитувати. Потім ми побачили, що ситуація з нашими позичальниками в цілому стабільна — не було зафіксовано жодного дефолту. У березні — квітні ми пропонували клієнтам кредитні канікули, але ніхто ними не скористався, тому було прийнято рішення в квітні повернути іпотеку на ринок. Частину старого проблемного кредитного портфеля: іпотека, автокредити, карткові кредити, кеш-кредити — давно продано.

— Ви віддаєте перевагу вашим діючим клієнтам чи новим клієнтам, які до вас прийшли саме за іпотекою?

— 65% — це нові клієнти. Важливо не те, чи є потенційний позичальник нашим клієнтом, а його фінансові можливості. Наприклад, у нас є спецумови фінансування для медпрацівників, IT-фахівців і ключових співробітників тих компаній, які комплексно обслуговуються в нашому банку. Звісно, наші наявні клієнти можуть розраховувати на знижку. Іпотека — продукт недешевий, тому від самого початку хочеться залучити найкращих позичальників. 

— Усі ресурси у банків, як правило, короткострокові. Як у такій ситуації можна кредитувати іпотеку терміном на 20–30 років?

— Насправді довгих ресурсів немає ніде. У якій країні клієнт погодиться розмістити депозит на 30 років без права дострокового зняття? Для себе ми вирішили це питання, прив’язавши ставку за іпотечним кредитом до індексу депозитних ставок UIRD. Фіксована ставка діє протягом перших п’яти років, потім вона плаваюча і може стати як нижчою, так і вищою. Клієнти поки що до такого не звикли і зазвичай запитують про фіксовані ставки, щоб максимально прорахувати свої ризики. Ми розуміємо їхні побоювання, тому обмежили максимальну ставку 25–30% річних. Якщо до закінчення терміну дії фіксованої ставки позичальник буде бачити, що вартість ресурсів на ринку зростає, він зможе погасити кредит достроково, якщо буде така змога, або пошукає можливість перекредитуватися. Мінімальну ставку зафіксовано на рівні 2–3%. По суті, це рівень нашої маржі в разі, якщо залучати ресурси ми будемо під 0%.

— Що, на вашу думку, заважає розвитку ринку кредитування нерухомості?

— Є чимало юридичних моментів. Насамперед це питання, пов’язані з реєстрацією дітей. Батьки не мають права без згоди банку зареєструвати в квартирі неповнолітніх. Але без цього у них будуть проблеми з оформленням дитини в дитячий садок, школу, поліклініку. Крім цього, залишилися неврегульованими питання зі стягненням застави та її реалізацією через приватних виконавців. Мені здається, дуже багато технічних питань уже вирішено.

— Ваші колеги розповідають, що іпотечні позичальники оформляють кредити на максимальний термін, але погашають набагато швидше. Яка динаміка у вашому банку?

— Кеш-кредити, видані на купівлю житла на первинному ринку, клієнти гасять в 2–2,5 раза швидше. За максимального терміну в 5 років погашення відбувається за 2–2,5 року. За класичним іпотечним продуктом випередження не таке швидке — на 10–15% від графіка. Насамперед ставка за іпотекою нижча, ніж ставка за кеш-кредитом, тому ті, хто отримав більш дороге фінансування, намагаються погасити борг швидше. Водночас у класичній іпотеці сума кредиту вища, тому навіть за бажання в позичальника не завжди є можливість платити щомісяця більше. Коли ми тільки запустили програму, середня сума кредиту становила близько 1,1 млн грн, а на початку цього року — 900 тис. грн. Клієнти, які приходять до нас зараз, купують дешевші квартири. Крім того, середній чек падає, тому що ми розширюємо коло наших позичальників і сьогодні готові видати меншу суму кредиту тим, кому рік тому ми б відмовили. Але в цілому іпотечні кредити обслуговуються в нашому банку з другої половини 2020 року, тому робити якісь висновки ще рано.

— Що змінилося в програмі за рік?

— Якщо на старті ми вимагали 40% початкового внеску, то зараз — 30%. Фіксована ставка знизилася з 12% річних до 10%. Ми зробили умови кредитування більш лояльними. Ми дивимося на те, що роблять наші колеги, і намагаємося відповідати ринку: за цей час конкуренція посилилася. Але потрібно розуміти, що іпотеки без початкового внеску і під мінімальну ставку, як було до кризи 2008 року, найближчим часом не буде. Розмір початкового внеску навряд опуститься нижче за 20%. Також ми додали в програму можливість купівлі в кредит приватних будинків — інтерес українців до цього напряму з’явився наприкінці літа минулого року. Зараз частка кредитів на купівлю будинків у нашому портфелі становить близько 15%. Три з десяти заявок, які ми отримуємо, — це заявки на кредит на придбання будинку.

— Який у вас план із кредитування на 2021 рік?

— Наш банк, як частина міжнародної групи Intesa Sanpaolo, працює на всій території країни і надає весь спектр банківських послуг роздрібним і корпоративним клієнтам, а також інституціональним інвесторам. У 2021 році банк продовжить розвивати всі напрями бізнесу. Якщо говорити про роздріб, то ми хочемо видати 1 млрд грн кредитів, із них приблизно 450–500 млн грн — це іпотека. При цьому рівень узгоджених заявок буде набагато вищим. Минулого року ми узгодили іпотечних кредитів на 588  млн грн, а видали лише 300 млн грн. За нашою статистикою, з десяти узгоджених кредитів близько чотирьох-п’яти видається протягом місяця, близько двох-трьох — в найближчі два-три місяці і ще два-три кредити зникають і не видаються взагалі. Це можуть бути заявки, які клієнти залишили, щоб зрозуміти, чи зможуть вони отримати кредит, або ж позичальник не може знайти відповідний варіант нерухомості, або ж інший банк запропонував вигідніші умови. У цілому попит на іпотеку може зрости на 30–40%: уже тепер у Києві сума платежу за кредитом дорівнює орендній платі за аналогічну квартиру. Коли суми цих двох платежів порівнюються, попит на іпотеку починає зростати.